Bỏ công chứng bắt buộc 6 loại giao dịch bất động sản: Quy định mới và những lưu ý quan trọng

Bộ Tư pháp đã tiếp thu và giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án sửa đổi Luật Công chứng, dự kiến được thông qua trong đợt hai kỳ họp từ 20-23/4/2026. Một trong những thay đổi quan trọng nhất là thu hẹp phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng, trong đó có 6 loại giao dịch bất động sản được đề xuất bỏ yêu cầu này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân.

6 loại giao dịch bất động sản được đề xuất bỏ công chứng bắt buộc

Biểu tượng các loại giấy tờ pháp lý

Sáu loại giao dịch được Bộ Tư pháp đề xuất bỏ công chứng bắt buộc bao gồm văn bản ủy quyền của người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh cho người khác đứng tên mua nhà ở thuộc tài sản công, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất khi góp vốn vào doanh nghiệp, văn bản ủy quyền giải quyết thi hành án liên quan đến tài sản khi người phải thi hành án xuất cảnh, văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại, và hợp đồng chuyển nhượng Văn phòng Thừa phát lại. Việc bỏ công chứng bắt buộc với các giao dịch này sẽ giúp người dân tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời tăng tính linh hoạt trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản.

Ví dụ thực tế cho thấy, hiện nay khi một người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở thuộc tài sản công muốn xuất cảnh và ủy quyền cho người khác đứng tên mua nhà, họ phải mất từ 3-5 ngày để đi công chứng văn bản ủy quyền tại văn phòng công chứng, cộng thêm chi phí công chứng dao động từ 100.000-500.000 đồng tùy giá trị giao dịch. Sau khi quy định mới có hiệu lực, người dân có thể soạn thảo văn bản ủy quyền theo mẫu quy định và tự chịu trách nhiệm về tính pháp lý của văn bản này, giúp rút ngắn thời gian thực hiện giao dịch đáng kể. Tuy nhiên, người dân cần lưu ý rằng việc không công chứng bắt buộc không có nghĩa là các văn bản này không cần đảm bảo các điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật dân sự.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc bỏ công chứng bắt buộc sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư muốn chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà không cần thực hiện thêm thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng. Trước đây, khi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng, gây tốn kém thời gian và chi phí. Với quy định mới, các bên có thể tự soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng và thỏa thuận các điều khoản phù hợp với nhu cầu thực tế, nhưng cần đảm bảo hợp đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ thông tin về các bên giao dịch, đối tượng chuyển nhượng, giá trị và các điều khoản khác theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Những giao dịch nhà đất vẫn bắt buộc phải công chứng

Biểu tượng công chứng đất đai

Mặc dù có 6 loại giao dịch được đề xuất bỏ công chứng bắt buộc, nhưng đa số các giao dịch liên quan đến nhà đất vẫn giữ nguyên yêu cầu công chứng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024. Cụ thể, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân vẫn bắt buộc phải công chứng theo khoản 5 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Điều này có nghĩa là khi mua bán căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác giữa các cá nhân, các bên vẫn phải đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng, nếu không hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý và không thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở cũng vẫn bắt buộc phải công chứng theo khoản 1 Điều 164 của Luật Nhà ở năm 2023, trừ các trường hợp ngoại lệ như tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công, mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư, góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức, thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Ví dụ, khi ông A muốn tặng cho căn nhà của mình cho con trai ông B, ông A và ông B phải làm hợp đồng tặng cho và đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng này. Nếu không công chứng, hợp đồng tặng cho sẽ không có giá trị pháp lý và không thể đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan đăng ký đất đai.

Đối với quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn phải công chứng theo điểm a khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024, trừ hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng phải được công chứng theo điểm c khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024. Điều này có nghĩa là khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên phải đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng hoặc văn bản liên quan.

Ý nghĩa của việc thu hẹp phạm vi công chứng bắt buộc

Biểu tượng tiết kiệm chi phí pháp lý

Việc thu hẹp phạm vi công chứng bắt buộc mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân và doanh nghiệp. Bộ Tư pháp lý giải quyết việc cắt giảm các giao dịch phải công chứng nhằm giảm chi phí tuân thủ pháp luật, đồng thời khuyến khích người dân chủ động lựa chọn công chứng khi cần thiết. Thực tế cho thấy, chi phí công chứng dao động từ 100.000 đồng đến hàng chục triệu đồng tùy theo giá trị và loại hình giao dịch, cộng với thời gian di chuyển và chờ đợi tại văn phòng công chứng có thể từ vài giờ đến vài ngày. Với quy định mới, người dân có thể tiết kiệm được phần lớn chi phí và thời gian này, đặc biệt với các giao dịch có giá trị nhỏ hoặc các thủ tục hành chính đơn giản.

Ví dụ, khi một chủ doanh nghiệp muốn góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, trước đây văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp phải được công chứng theo điểm b khoản 7 Điều 30 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Với quy định mới, các thành viên có thể tự lập văn bản thỏa thuận và không cần đến văn phòng công chứng, giúp tiết kiệm chi phí công chứng khoảng 200.000-1.000.000 đồng tùy theo diện tích đất và giá trị góp vốn. Điều này đặc biệt hữu ích với các doanh nghiệp vừa và nhỏ đang cần tối ưu hóa chi phí thành lập và hoạt động, cũng như các cá nhân muốn góp vốn đất vào doanh nghiệp để kinh doanh.

Tuy nhiên, người dân cần lưu ý rằng việc bỏ công chứng bắt buộc không có nghĩa là các văn bản này không cần đảm bảo tính pháp lý. Ngược lại, khi tự soạn thảo các văn bản này, người dân phải chịu trách nhiệm cao hơn về nội dung và hình thức của văn bản. Nếu văn bản không đáp ứng các yêu cầu của pháp luật, giao dịch có thể bị vô hiệu và gây thiệt hại cho các bên. Do đó, dù không bắt buộc công chứng, người dân vẫn nên cân nhắc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý hoặc công chứng tự nguyện để đảm bảo an toàn pháp lý, đặc biệt với các giao dịch có giá trị lớn hoặc phức tạp. Việc chủ động lựa chọn công chứng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.

So sánh chi phí và thời gian trước và sau khi áp dụng quy định mới

Biểu tượng so sánh chi phí trước và sau

Trước khi quy định mới có hiệu lực, người dân phải thực hiện công chứng với hầu hết các giao dịch liên quan đến bất động sản, gây tốn kém chi phí và thời gian. Chỉ tính riêng chi phí công chứng, một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị 2 tỷ đồng sẽ phải mất khoảng 5-7 triệu đồng phí công chứng, cộng thêm chi phí đi lại và thời gian chờ đợi từ 1-3 ngày tùy vào tình hình tại văn phòng công chứng. Với các giao dịch như ủy quyền giải quyết thi hành án hoặc ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại, chi phí công chứng cũng dao động từ 100.000-500.000 đồng mỗi văn bản, gây gánh nặng không nhỏ cho người dân.

Sau khi quy định mới có hiệu lực, với 6 loại giao dịch được bỏ công chứng bắt buộc, người dân sẽ tiết kiệm được toàn bộ chi phí công chứng cho các giao dịch này. Ví dụ, khi chuyển nhượng văn phòng Thừa phát lại, trước đây người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo điểm b khoản 3 Điều 28 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, tốn khoảng 500.000-2.000.000 đồng phí công chứng tùy theo giá trị chuyển nhượng. Với quy định mới, các bên có thể tự soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng và không cần đến văn phòng công chứng, giúp tiết kiệm toàn bộ chi phí này. Tương tự, khi thực hiện văn bản ủy quyền giải quyết thi hành án liên quan đến tài sản khi người phải thi hành án xuất cảnh theo điểm a, điểm b khoản 2 Điều 51 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, người dân cũng sẽ tiết kiệm được khoảng 100.000-300.000 đồng phí công chứng cho mỗi văn bản ủy quyền.

Tuy nhiên, người dân cũng cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định không công chứng các văn bản này. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, văn bản đã công chứng sẽ có giá trị chứng cứ cao hơn và được cơ quan tố tụng công nhận dễ dàng hơn so với văn bản không công chứng. Do đó, với các giao dịch có giá trị lớn hoặc có nguy cơ xảy ra tranh chấp cao, người dân vẫn nên cân nhắc thực hiện công chứng tự nguyện để bảo vệ quyền lợi của mình. Chi phí công chứng tự nguyện vẫn giống như công chứng bắt buộc, nhưng người dân có chủ động lựa chọn và có thể quyết định dựa trên đánh giá rủi ro và giá trị của giao dịch.

Những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch không cần công chứng

Biểu tượng kiểm tra hợp đồng pháp lý

Khi thực hiện các giao dịch không cần công chứng theo quy định mới, người dân cần lưu ý một số điểm quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mình. Đầu tiên, các văn bản này vẫn phải được lập thành văn bản, có đầy đủ thông tin về các bên tham gia giao dịch, đối tượng giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên, và các điều khoản khác theo quy định của pháp luật. Ví dụ, văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 124/2020/NĐ-CP và khoản 6 Điều 8 Thông tư 13/2021/TT-BTP phải ghi rõ tên, địa chỉ, số định danh cá nhân hoặc mã số thuế của người ủy quyền và người được ủy quyền, nội dung ủy quyền cụ thể, thời hạn ủy quyền, và chữ ký của người ủy quyền.

Thứ hai, người dân nên lưu giữ bản gốc văn bản và các chứng từ liên quan một cách cẩn thận để sử dụng khi cần thiết. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bản gốc văn bản sẽ là chứng cứ quan trọng để chứng minh quyền và nghĩa vụ của các bên. Nếu văn bản bị mất hoặc hư hỏng, việc chứng minh nội dung và hiệu lực của văn bản sẽ gặp nhiều khó khăn và tốn kém chi phí, thời gian. Do đó, ngay sau khi lập văn bản, người dân nên sao chụp và lưu trữ bản sao công chứng hoặc bản sao có chứng thực của bản gốc để phòng trường hợp bản gốc bị mất hoặc hư hỏng.

Thứ ba, người dân nên cân nhắc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý hoặc công chứng tự nguyện với các giao dịch có giá trị lớn hoặc phức tạp. Mặc dù quy định mới không bắt buộc công chứng với 6 loại giao dịch, nhưng việc công chứng tự nguyện sẽ giúp tăng tính an toàn pháp lý và giảm thiểu rủi ro tranh chấp. Chi phí công chứng tự nguyện tương đương với công chứng bắt buộc, nhưng người dân có chủ động lựa chọn dựa trên đánh giá rủi ro và giá trị của giao dịch. Ví dụ, với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản có giá trị lớn, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng nên cân nhắc công chứng hợp đồng mặc dù không bắt buộc, để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp xảy ra tranh chấp sau này.

Câu hỏi thường gặp

Những giao dịch mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?

Có, hầu hết các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất vẫn bắt buộc phải công chứng theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, trừ các trường hợp đặc biệt quy định trong luật.

Khi nào Luật Công chứng sửa đổi có hiệu lực?

Dự án sửa đổi Luật Công chứng dự kiến được thông qua trong đợt hai kỳ họp từ 20-23/4/2026 và sẽ có hiệu lực sau một khoảng thời gian theo quy định của luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Có nên công chứng tự nguyện với các giao dịch không bắt buộc?

Nên cân nhắc công chứng tự nguyện với các giao dịch có giá trị lớn hoặc phức tạp để tăng tính an toàn pháp lý và giảm thiểu rủi ro tranh chấp, mặc dù chi phí sẽ tăng thêm.

Làm thế nào để đảm bảo tính pháp lý của văn bản không công chứng?

Văn bản phải được lập thành văn bản, có đầy đủ thông tin theo quy định của pháp luật, được các bên ký tên và ghi rõ ngày tháng, và nên được lưu trữ cẩn thận để sử dụng khi cần thiết.

Nếu không công chứng mà xảy ra tranh chấp thì giải quyết thế nào?

Các bên có thể thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện ra tòa án. Tuy nhiên, văn bản không công chứng sẽ có giá trị chứng cứ thấp hơn và việc chứng minh nội dung, hiệu lực của văn bản sẽ khó khăn hơn so với văn bản đã công chứng.

Khám Phá

Những đặc trưng nổi bật của thị trường bất động sản quận 11

Nguyên nhân cho những phát triển vượt bậc về bất động sản quận 2

Các bí quyết để lấy kinh nghiệm bất động sản dành cho người mới bắt đầu

Những lưu ý quan trọng khi đầu tư nhà đất quận 5?

Bất động sản quận 8 có tiềm năng phát triển cao hơn so với các nơi trong khu vực